양도세 개요 및 절세방법

양도소득세(양도세) 개요

양도세는 부동산, 주식 등의 자산을 매매하여 이익(양도차익)을 얻었을 때 부과되는 세금입니다. 부동산 거래에서 중요한 세금이며, 보유 기간, 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 세율이 다르게 적용됩니다.

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1. 양도세 계산 공식

📌 양도소득세 = (양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제) × 세율 - 누진공제액

예를 들어, 10억 원에 산 집을 15억 원에 팔면?

• 양도차익 = 15억 - 10억 = 5억 원
• 공제 후 양도소득에 세율 적용

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2. 주택 양도세율 (2024년 기준)

① 1주택 (비과세 요건 충족 시 양도세 없음!)

• 비과세 요건: 2년 이상 보유 + 실거주 2년 (조정지역)
• 9억 원 초과분만 과세

과세표준 (양도차익)	세율	누진공제액
1억 원 이하	6%	0
1억 원 초과 ~ 5억 원 이하	15%	900만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	25%	6,540만 원
10억 원 초과 ~ 30억 원 이하	35%	1억 6,540만 원
30억 원 초과	45%	5억 6,540만 원

📌 예시)

• 10억 원 주택을 15억 원에 매도(비과세 요건 충족)
• 9억 원까지 비과세
• 9억 초과분(6억 원)에 대해 양도세 부과

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② 다주택자 양도세 (조정대상지역 여부 중요!)

(1) 일반지역

보유 기간	세율
1년 미만	45%
1년 이상	기본세율(6~45%)

(2) 조정대상지역

 

주택 수	세율
2주택	기본세율 + 20%p
3주택 이상	기본세율 + 30%p

📌 예시)

• 조정대상지역에서 2주택자가 5억 양도차익 발생 시
• 기본세율 15% → 35% 적용

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③ 분양권·입주권 양도세

• 1년 미만 보유: 70%
• 1년 이상 보유: 60% (조정대상지역) / 기본세율(비조정지역)

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3. 양도세 절세 방법

✔ 1세대 1주택 비과세 요건 충족 (2년 보유 + 실거주 2년)

✔ 장기보유특별공제 활용 (10년 보유 시 최대 40% 공제)

✔ 부부 공동명의 활용 (양도소득 분산 가능)

✔ 비조정대상지역에서 매도 고려

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4. 양도세 신고 및 납부 기한

✅ 부동산 양도 후 2개월 이내 신고 및 납부

✅ 신고 기한 미준수 시 가산세 부과

📌 신고 방법: 국세청 홈택스, 세무서 방문

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